คอนโดพญาไท : 7 STEPS มือใหม่ ซื้อคอนโด

คอนโดพญาไท : 7 STEPS มือใหม่ ซื้อคอนโด การ ซื้อคอนโด ในปัจจุบันนี้ไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไปแล้ว เพราะปัจจุบันมีเทคโนโลยี Property Technology และข้อมูลในโลกอินเตอร์เน็ตมากมายเข้ามาช่วย ทั้งในด้านการหาข้อมูลโครงการ คำนวณด้านการเงิน หรือการบริการในด้านการซื้อ ขาย เช่า ทำให้ผู้ซื้อคอนโดสามารถหาข้อมูล เปรียบเทียบโครงการที่ถูกใจ เรียนรู้ขั้นตอนการดำเนินการเพื่อซื้อคอนโดได้ด้วยตัวเอง

STEP 1 มีทำเลหรือโครงการที่ชอบไว้ในใจ
ก่อนอื่นต้องมีทำเล หรือโครงการในใจ ที่ต้องการอยู่อาศัย หรือเลือกลงทุนไว้ในใจก่อน พร้อมกับราคาที่เราสามารถซื้อได้คร่าวๆ ในส่วนนี้เราสามารถหาข้อมูลเบื้องต้นได้ตามเว็บไซท์ที่เป็นผู้ประกอบการพัฒนาด้านอสังหาฯได้เลย หรือไม่ก็ตามเว็บไซต์ที่เป็นแหล่งรวมข้อมูลคอนโดได้ครับ เพื่อนำโครงการและทำเลที่สนใจไปปรึกษากับ Property Agent

STEP 2 ปรึกษา AGENT ที่น่าเชื่อถือ
เป็นตัวช่วยสำคัญในการหาคอนโดในราคาดีที่สุด โดยเฉพาะคอนโดรีเซล คอนโดมือสอง หรือคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว เพราะ Property Agent จะมีสต๊อกตัวเลือกมากกว่าที่เราเห็นตามเว็บไซท์แน่นอนครับ พร้อมแนะนำเปรียบเทียบ ตัวเลือกโครงการต่างๆ และเมื่อจองพร้อมทำสัญญากับ Property Agent ที่สังกัดตามบริษัทตัวแทนอสังหาฯ มักมีโปรโมชั่นพิเศษในแต่ละช่วงเวลาด้วย

STEP 3 คำนวณงบประมาณ
ในขั้นตอนนี้เป็นเราเองที่จะต้องใส่ใจให้มากครับ เพราะเราซื้อครั้งเดียว ของแบบนี้ไม่ซื้อบ่อยแน่นอน นอกจากจะเลือกโครงการที่ถูกใจ โครงการในทำเลที่ดีแล้ว ที่สำคัญที่สุดคือ เลือกโครงการที่ไม่เกินกำลังซื้อ จากตัวเลือกที่ Property Agent นำเสนอมาให้ เพราะเราจะต้องรับผิดชอบการผ่อนชำระในกรณีที่กู้สินเชื่อกับทางธนาคารในระยะยาว โดยพื้นฐานแล้วการคำนวณงบประมาณในการเลือกซื้อนี้จะคิดมาจากความสามารถในการผ่อนชำระ ภาระหนี้สิน และฐานเงินเดือนที่ได้รับ

STEP 4 วางเงินจอง และวางแผนการเงิน
หากได้โครงการที่ถูกใจ และไม่เกินกำลังซื้อแล้ว จะมีค่าใช้จ่ายของเงินจอง และค่าทำสัญญาจะซื้อจะขาย เหมือนเป็นจองเอาไว้ก่อนว่าเราจะซื้อห้องนี้จริงๆ โดยปกติแล้วจะขึ้นอยู่กับโครงการ และขนาดห้อง ซึ่งในส่วนนี้จะต้องเริ่มวางแผนการเงินให้ดี เคลียร์ภาระหนี้สิน เพื่อที่ว่าหลังจากนี้จะได้ยื่นกู้สินเชื่อกับทางธนาคารผ่าน และสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้

กรณีซื้อคอนโดมือหนึ่ง หรือซื้อดาวน์
เป็นคอนโดที่กำลังก่อสร้าง คอนโดที่ผู้ประกอบขายก่อนสร้างเสร็จ การทำสัญญาจะเป็นสัญญาผ่อนดาวน์ โดยผู้ซื้อต้องผ่อนดาวน์ในส่วนที่เหลือ และอาจจะมีขั้นการเปลี่ยนสิทธิ์ หรือเรียกว่า เปลี่ยนชื่อคู่สัญญาใหม่ในกรณีที่ผ่อนดาวน์ต่อจากผู้ขาย (ผู้ซื้อเดิม) และผู้ขาย (ผู้ซื้อเดิม มีการทำสัญญาจะซื่อจะขายกับทางโครงการไปแล้ว สามารถให้ Property Agent ช่วยดำเนินการได้

กรณีซื้อคอนโดมือสอง หรือคอนโดรีเซล
เป็นคอนโดสร้างเสร็จแล้วพร้อมโอน หรือคอนโดพร้อมอยู่ Property Agent จะช่วยแนะนำดีลกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารที่ดีที่สุดสำหรับคุณได้ หรือดำเนินเรื่อง Pre-Approve ในการลองยื่นกู้สินเชื่อกับทางธนาคารก่อนการทำสัญญา

STEP 5 เตรียมเงินสดไว้วันโอน
การโอนกรรมสิทธิ์ อธิบายง่ายๆ คือ เป็นการเปลี่ยนมือผู้ถือกรรมสิทธิ์ของห้อง ทั้งคอนโดมือหนึ่ง และคอนโดมือสองจะต้องถึงวันที่โอนกรรมสิทธิ์ จะมีค่าใช้จ่าย ณ วันโอน โดย Property Agent จะคำนวณให้ เพื่อให้เราเตรียมเงินสดไว้ล่วงหน้าได้ แบ่งค่าใช้จ่ายเป็น 3 ส่วนดังนี้

เตรียมเงินสดไว้วันโอนคอนโด

จ่ายให้กรมที่ดิน
● ค่าโอนกรรมสิทธิ์ 2% จากราคาประเมินที่ดิน ซึ่งเราจะจ่ายกันคนละครึ่งกับโครงการหรือผู้ที่ขายต่อให้เรา

● ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ (กรณีกู้ธนาคาร)

จ่ายให้ธนาคาร
● ค่าประกันอัคคีภัย โดยส่วนใหญ่ก็เป็นประกันที่ทางธนาคารจะให้ผู้ยื่นกู้ซื้อคอนโดทำประกันอัคคีภัยห้องชุดด้วย โดยผู้ซื้อจะต้องชำระเบี้ยประกันและธนาคารจะเป็นผู้รับผลประโยชน์ หากเกิดอัคคีภัยทางธนาคารก็จะได้รับเงินชดเชยในก้อนนี้ แล้วเอาไปหักลบกับยอดที่กู้ซื้อ โดยปกติแล้วค่าใช้จ่ายวันโอนก้อนนี้จะจ่ายในปีแรกหรือเงินผ่อนชำระงวดแรก หรืออาจจะเรียกเก็บทุกๆ 3 ปี หรือปีละครั้งตามแต่เงื่อนไขของธนาคาร

จ่ายให้โครงการ
● ค่าประกันมิเตอร์น้ำและไฟฟ้า ทางโครงการมักจะเป็นคนออกค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ให้ก่อน แล้วจึงมาเรียกเก็บตามที่ทางการไฟฟ้า การประปากำหนด ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขโครงการ และขนาดของมิเตอร์

● ค่ากองทุน เก็บเอาไว้เป็นทุนสำรองสำหรับการดำเนินการต่างๆ ภายในโครงการ คิดตามตารางเมตร และเก็บเพียงครั้งเดียวเท่าน้้น

● ค่าส่วนกลางล่วงหน้า เป็นเงินสำหรับค่าใช้จ่ายในการดูแลส่วนกลาง ทางโครงการหรือนิติจะเรียกเก็บก่อน 1 ปีเมื่อเราโอนกรรมสิทธิ์ โดยค่าส่วนกลางนี้จะจ่ายเป็นรายเดือน และคิดตามตารางเมตรต่อเดือน

STEP 6 ตรวจสัญญาต่างๆ
ในส่วนนี้เรากำลังจะได้โฉนดกันแล้ว หลังสินเชื่ออนุมัติกรมที่ดินจะทำสัญญาซื้อ-ขาย เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ อาจจะมี Property Agent ดำเนินการด้านเอกสารต่างๆ แทนได้ โดยผู้ซื้อหรือผู้ขายไม่จำเป็นต้องไปด้วยตนเอง แต่ต้องทำหนังสือมอบอำนาจหรือหนังสือมอบฉันทะไว้ พร้อมแจกแจงรายละเอียดว่าหนังสือฉบับดังกล่าวทำขึ้นเพื่ออะไร และมอบหมายให้ใครเป็นคนดำเนินการ ดังนั้นเราตรวจทานให้ดี เพื่อไม่ให้ผิดพลาดในภายหลัง

STEP 7 ตรวจห้องก่อนโอน และแต่งห้องสไตล์คุณ
หาจุด Defect ของห้องอย่างละเอียด เพื่อแจ้งโครงการให้แก้ไขก่อนโอนกรรมสิทธิ์ โดยเราสามารถจ้างช่างวิศวกรที่ชำนาญด้วยตัวเองเพื่อให้มาตรวจห้อง หรือจะให้ Property Agent ดำเนินการหาช่างวิศวกรมหาให้ก็ได้ หรือจะตรวจรับเองก็ได้ หากห้องอยู่ในสภาพดีจึงรับโอนและเริ่มตกแต่งได้ หากห้องมีจุดบกพร่อง ควรให้ทางโครงการนำช่างมาแก้ไขให้ดีก่อนจึงรับโอนห้อง และสำหรับคอนโดไหนที่ทางโครงการขายแบบ Fully Fitted อาจตกแต่งเพิ่มเติมเพื่อความสวยงาม แต่ถ้า Fully Furnished คุณก็สามารถย้ายของมาอยู่ได้เลย!

สรุป
จริงๆ แล้วในการซื้อคอนโดนั้นมีขั้นตอนที่เป็นรายละเอียดอีกมาก ตามช่วงเวลาในการซื้อที่ต่างกันไป เช่น คอนโดพรีเซล คอนโดผ่อนดาวน์ คอนโดพร้อมอยู่ คอนโดก่อนโอน คอนโดมือสอง แต่ในบทความนี้ได้สรุปสเต็ปสำคัญในการซื้อคอนโดในทุกช่วงเวลามาให้สำหรับผู้ซื้อคอนโดมือใหม่ทราบแล้ว หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับผู้ซื้อคอนโดมือใหม่ทุกท่านนะครับ